关于建筑维护你需要知道的一切

人们很容易将维护良好的建筑视为理所当然。在幕后，有一支专门的建筑维护专业人员团队致力于确保一切顺利、安全和高效地运行。

我们已经开始期待，当我们走进房间并轻按电灯开关时，灯会立即亮起。或者当我们打开一扇门时，那扇门会安静而平稳地打开，当我们关闭那扇门时，整个结构不会在我们头上坍塌。灯会亮起，我们的电脑会连接到互联网，我们会保持温暖和干燥。

在这篇博文中，我们将介绍建筑维护的具体细节、建筑维护专业，以及如何在保持建筑良好状态方面获得更多收益。

什么是建筑维护？

建筑维护 包括为确保建筑物安全和美观而进行的所有维护工作，以及所有 构建系统 工作正常。

定期使用的每一项资产都会随着时间的推移而恶化，建筑物也不例外。建筑物只是一台需要检查、维护和修理的巨型机器。

建筑维护涉及许多幕后工作，以确保建筑功能性和舒适性。

常见的建筑维护类型有哪些？

建筑物维护包括各种任务。这意味着，如果您是建筑维护专业人士，那么很有可能没有两天看起来完全相同。您的一天可能包括以下内容：

• 清洗和清洁不同的表面（浴室、地板、窗户、扶手、排水沟）
• 维护和修理建筑物内的所有资产（暖通空调系统、电梯、服务器、应急发电机）
• 维护和修理电气系统、空调、管道和其他公用事业服务
• 维护和修理建筑物本身（门、木工、窗户、墙壁、屋顶）
• 维护建筑物外部和周围的财产（景观、车道、人行道）

建筑物维护工作也可以根据优先级进行分类，如下所示：

• 紧急维修 ：需要尽快完成以消除安全风险、处理对建筑物造成的物理损坏、修复导致其中一项公用事业服务严重中断的故障的任务。
• 高优先级任务 ：需要在几天内完成的任务，因此问题不会变成安全或安保风险，并继续给建筑物内的人们带来很多不便。
• 中优先级任务 ：包括每周或每月完成的大部分日常维护任务。
• 低优先级任务 ：包括可以在几个月内完成的维护工作，只要资源可用）
• 延期 维护任务 ：这些通常是低优先级或中优先级的任务，由于预算或时间限制，这些任务被移至延期维护待办事项中）。

为什么建筑维护如此重要？

维护不善的建筑物往好里说是难看的——危险，往坏了说会危及生命。如果你不得不在一个简陋、维护不善的建筑中工作，这对你的生产力和士气来说并不是很好。

想象一下，每周花 40 多个小时在一个冬天太冷、夏天太热、楼梯摇晃不定、油漆从天花板上剥落到你的咖啡里的设施中度过 40 多个小时。不完全是一个很好的工作环境。

除了会给员工带来碍眼和不舒服之外，维护不善的建筑物还存在各种问题。

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安全

维护不善的建筑物是等待发生的事件。这不是“如果”某事会发生；这是一个“什么时候”它会发生。当然，您可能会在维护中途的建筑物中吱吱作响几年，并且不会发生任何重大事件。尽管如此，如果历史向我们展示了什么，那就是当在这些情况下出现问题时，他们真的 错了。

最近的一个例子是 2021 年 6 月佛罗里达州尚普兰塔南部的倒塌。 造成悲剧的一个主要原因是地下停车场的钢筋混凝土结构支撑被破坏。这些支架因接触水而被腐蚀和损坏。

当塔倒塌时，98 人死亡，11 人受伤，由此造成的财产损失接近 10 亿美元。

我们知道，这座建筑的结构维护需求没有得到满足。很多时候，成本被削减，必要的维护被推到了次要位置。维护团队和建筑物设置为失败（字面意思），不幸的是，这会导致很多伤害。

省钱

本富兰克林曾经说过：“一盎司的预防胜过一磅的治疗。”

在这种情况下，这意味着花费时间和金钱来跟上维护项目和请求将比紧急维修或更换便宜得多。

围绕定期维护制定和维护预算要容易得多，而不是在出现问题时突然找到钱。

您可以提前计划的几种方法是：

• 使用 CMMS 跟踪资产生命周期 并在机器超过其使用寿命时收到警报。在老化的机器坏掉之前更换它们，让您不必在紧急情况下拿出一大笔钱
• 日程 预防性维护任务 所以他们不会被忽视。如果您不定期为汽车加油，发动机最终会卡死。更换发动机的费用约为 6,000 美元（人工费用为 1,200 美元，电机费用为 4,800 美元），而定期为发动机加油的费用约为每月 7 美元。
• 提高生产力以节省资金。 通过自动化一些维护任务，例如为您的团队安排工作，您可以提高工作效率，在更短的时间内完成更多工作。您的团队会在他们打卡时确切地知道该做什么，并且您将减少花在电话、发送电子邮件和签到上的时间。
• 检查能源效率方面的失误 ，如草稿或泄漏。通过跟踪资产和更换部件，您可以查明损失的地方，或者哪些资产可以从安装更节能的解决方案中受益。

功能

像任何机器一样，如果没有定期检查和维修，建筑物及其资产就会开始恶化。弱点被忽视，日常运营开始崩溃。

想想漏水的管道。它从头顶的轻微滴水开始。只需几滴。然后那几滴变成缓慢的小滴。随着时间的推移，这种涓涓细流开始腐蚀下面的天花板，管道继续进一步腐蚀。接下来你知道，线路终于断了。一开始是滴水，现在变成了洪水、损坏的天花板和下面办公室里的电脑设备。

这个故事的寓意是构建受到定期关注的组件不太可能发生故障并导致中断和中断 .并且需要定期检查资产，以确保它们是最新的并且符合代码要求，这样一切都会继续保持。

合规性

定期建筑维护对于确保您遵守不断变化的建筑和安全规范也很重要 .此外，还有州和联邦法规 你也需要保持领先。

不遵守规定的罚款通常相当高，而且随着违规行为变得越来越严重，罚款也越来越高。想象一下被罚款超过 100,000 美元 对于可以预防的事情。哎哟。

保持内部和外部空间对于避免安全风险和减少责任至关重要。 您不仅会因违反规定而被罚款，而且如果有人最终受伤，您也可能会考虑责任问题。

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建筑维护工作

与任何其他职业领域一样，建筑维护保护伞下有不同的职位。如果您从事建筑维护工作，您的职位可能是看门人、维护技术人员或设施经理。而且每个角色都有不同的职责和义务。

看门人

清洁工通过拖地、倒垃圾、清洁浴室、吸尘、清洗窗户等来保持建筑物的清洁。

维修技师

维护技术人员的工作是执行日常维护任务，修理和维护暖通空调系统等设备，处理更简单的电气问题，例如修理灯泡、屋顶等。

设施经理

设施经理是协调所有维护工作、处理各种行政任务、管理装修、制定物业策略、执行 EHS 标准等的人。设施经理经常聘请维护主管来监督和管理大型建筑物或财产的日常维护工作。

外包

有时，公司外包或与维修公司合作。这通常在工作范围或设施/场地太大时进行。这可能包括清洁服务、害虫防治、停车场维护等。

对于在大型商业建筑中租用空间或拥有小型办公室的公司，他们支付的租金有时会用于维护服务。例如，其他行业，如制造业，会使用“工业维护”一词来描述他们的维护活动。

建筑维护专业人员的认证和培训

持续培训对于保持您的技能敏锐并确保您始终遵守不断变化的规则和规定非常重要。

一些标准的认证/培训计划是：

• 暖通空调认证： 提供给那些在处理暖通空调系统方面表现出能力的人。全国房屋建筑商协会和相关建筑商和承包商提供学徒制，帮助维护工人获得 HVAC 认证。
• 建筑系统 维护认证： 这包括管道、暖通空调系统、水处理和高效的能源管理。 BOMI International 将认证颁发给处理建筑系统的工人。
• 建筑运营商认证 ： 这包括针对建筑操作员的两个级别的维护培训。该认证涵盖 HVAC、控制点管理、配电和能源管理。
• 经过认证的维护和可靠性技术员： 这是一个入门级的认证。 CMRP 评估测试涵盖预测性/预防性维护和纠正性维护。

在您的简历上拥有这些不同的培训证书可以帮助您获得更好的工作或加薪。并非所有工作都需要认证或额外培训，但如果您想提升自己的职业水平，这是一个不错的起点。

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如何降低建筑维护和运营成本

想要在工作中看起来像个摇滚明星？注意这里。我们将深入探讨如何改进建筑维护流程，同时控制运营成本。两者都一定会让老板高兴，这总是一场胜利。

1) 实施主动维护策略

主动维护策略可解决两个关键问题：

• 降低总体维护成本 ：将重要资产纳入预防性维护计划将减少昂贵的紧急干预次数并延长资产的使用寿命，从而降低维护成本。
• 提高安全性 ：建筑物必须遵守一系列法规以维持特定的健康和安全标准。这些法规将要求您进行定期检查并确保关键资产和系统正常运行。

维护对资产使用寿命的影响

在 EHS Today 上的这篇文章中也提出了同样的概念，该文章指出：如果建筑物中存在受管制的材料（例如 ACM、LCP、受污染的饮用水等），则应制定书面的运营和维护计划以减少 EHS 责任并控制成本 .

归根结底，如果您不遵循最佳实践并且不遵守规定的指导方针以确保安全标准并且有人起诉您，您不妨将这些费用写在运营成本下。

2) 使用现代 CMMS 自动执行维护工作

正如他们所说，时间就是金钱。 CMMS 可以成为帮助您节省时间和的宝贵工具 通过自动化任务和改进组织来赚钱。

CMMS 可以帮助您自动化工作订单分配，并将这些工作订单同步到您的所有设备或团队成员。这有助于将处理工作请求的时间减少多达 34%。

将 CMMS 与强大的移动应用程序结合使用，意味着整个维护团队的组织、沟通、问责制和工作效率最高可提高 30%。

从 Limble 的 CMMS 中提取的数据通过更好地了解何时需要修理或更换机器，帮助一位客户将停机时间从 26% 减少到仅 4%。

<块引用>

平均而言，[Limble] 每天为我节省一两个小时，具体取决于工作量。对我来说最重要的事情是能够在手机上即时做事。

——罗伯·西勒， 维修技师 ，无数遗传学

3) 不要害怕谈判

您可以聘请公司来处理清洁服务。有专门的公司可以处理复杂的管道和电气问题。

但是，雇用第一个 杂工 你发现的很少是最多的 性价比高 选项 ，如果您打算将它们放在手头以备将来的紧急情况，则不太可能。与各种供应商和服务合作伙伴面谈以找到合适的供应商非常重要……适合您独特工作情况和预算的供应商。

建筑和设施经理在外包大量维护工作时遇到的另一个大问题是，他们不知道如何管理外部承包商或确认他们是否正确完成工作的简单方法。

<块引用>

我们的一个客户就是一个典型的例子，他很快意识到他的前任支付的供应商甚至没有做到他们所说的 PM。当然，这会导致设备更频繁地损坏，从而进一步增加了成本！

这是一个球拍。幸运的是，当他使用 Limble 时，他可以获取数据来解决问题。他最终更换了供应商，他的运营成本大幅下降。

如果您觉得自己对第三方供应商完成的工作几乎没有控制权，使用 Limble 之类的 CMMS 解决方案将允许您将外部承包商添加为用户，以便他们可以通过该应用程序接收工单。这样，您就可以跟踪和批准他们的工作。详细了解 Limble 的供应商管理功能。

除了外包，还有其他方法可以管理维护成本。比如当您需要订购备件和其他耗材时，尽量协商一个较低的价格，尤其是批量购买时。

如果您要订购新设备，请根据价格、性能记录和质量评估每个供应商的报价。与生活中的任何事情一样，便宜并不总是更好。最便宜的资产可能是需要更快更换、需要更多关注或消耗更多备件的资产——从长远来看，这会降低其成本效益。

4) 降低能源成本

另一种省钱的方法是绿色环保。根据美国环境保护署 (EPA) 的报告，获得能源之星认证的建筑比全国典型建筑的能耗低 35%。

这是一大笔钱等待被保存。你怎么能真正做到呢？当您希望提高能源效率时，需要考虑以下几点：

• 任命能源总监；组建能源团队；制定能源政策
• 实施建筑能源管理系统 (BEMS)
• 在购买新资产和设备时注意能源效率
• 执行例行维护以保持资产处于最佳运行状态
• 使用可用的智能和自动化建筑技术

用于建筑维护的CMMS

正如我们之前提到的，像 Limble 这样的优秀 CMMS 可以帮助您控制成本并使您的维护预算易于管理。从长远来看，自动化预防性维护任务将为您节省大量时间和金钱，但 CMMS 可以做的远不止这些。

工作管理

这包括管理所有计划内和计划外的维护、收到的工单请求、计划维护时间表、跟踪正在进行的工作、与外部承包商协调维护工作。

Limble CMMS 中的详细工单示例

资产生命周期管理

这有助于您在资产生命周期的每个阶段规划和简化资产跟踪和管理。

Limble CMMS 内的资产信息标签

劳动管理

您可以在这里组织和跟踪不同员工和承包商的评估、培训和认证。此外，您可以运行报告以查看您的团队的工作情况。查看他们维修所用的时间或工单清单上的任何其他数据。

Limble 中的团队绩效报告

供应链和 MRO 管理

在这里，您可以控制和监控公司的供应链，涵盖备件采购、库存控制、采购、估算材料需求以及进行准确的库存预测等领域。

Limble CMMS 中的零件管理视图

合同管理

与公司的员工、合作伙伴、供应商和客户签订合同并监督它们完成 - 并在 Limble 中将它们整齐地组织起来。

供应商可以上传前后图像以提高工作可见性

分析和报告

使用资产绩效管理实时获取维护部门活动摘要等见解，对于消除重复出现的问题和减少意外停机时间至关重要。

在 Limble 中，您可以跟踪各种关键绩效指标 (KPI) 和指标，以找出任何重大问题的根本原因，而无需执行任何额外工作。只要您的工单是彻底的，Limble 就会为您跟踪一切。

Limble 自动跟踪和计算您的计划与计划外工作

财务管理

这使您可以收集有关跨部门支出的数据，并将该数据转发给会计以监控支出和项目支出。 （另外，在这里您可以真正证明您对财务的价值。

Limble 中的自定义仪表板

客户支持

Limble 的客户成功团队旨在充当您自己团队的延伸。仅仅因为您可能会被某些事情卡住并不意味着您必须留在那里。 Limble 的团队是您的专属帮手，无需额外费用。

保持最新的建筑维护

那里有很多信息。在不断变化的法规和新技术方面有很多需要跟踪的地方。为了保持最新状态和合规性，加入贸易组织或订阅行业新闻出版物是非常宝贵的。这里有一些有用的资源。

• 国际 设施管理 协会 ：IFMA 是最大的设施管理专业人员协会。 FMJ 杂志和 Wire 通讯等出版物让会员了解最新的发展。
• 设施工程协会 ：AFE 是一个专业组织，为所有在“建筑环境”中工作的专业人士提供资源。专业发展机会、当地分会和协会通讯。
• 设施管理 研究所 ：FMI 管理设施管理职业轨道的不断发展的标准。其使命是促进和加速公共和私营部门设施管理专业的发展。它主要侧重于培训和教育。

你可以成为建筑维护的英雄

我们都经历过当特定的建筑系统在工作中或在家中无法正常运行时是多么烦人。 Being responsible for maintaining an entire building and everything in it can be a daunting task.

To make your job easier on yourself, don’t hesitate to use all the tools at your disposal. There are plenty of resources available to help you stay on top of your responsibilities and keep the buildings in tip-top shape.

And whether adding technology to the mix seems exciting or terrifying, we can help you get your CMMS program up and running. Talk to any of our pros here at Limble to see how you can add a CMMS to your toolbox. Contact us today to get started!