城市巨型仓储：城市街道面临的新挑战
若您觉得城市街道拥堵已甚，想象巨型配送中心硬生生落在繁忙都市核心。
司机、行人、骑行者、商业货运车争夺同一条沥青路。Uber、Lyft等网约车普及，加上电商爆发及随之而来的极速最后一公里配送需求，只让情况雪上加霜。
新趋势是将过去选址于偏远地区的大型DC，建在大城市正中央。原因是电商商家需满足顾客次日达、当日达需求，有时甚至精确到特定小时。
去年5月，地产开发商宣布2021年在纽约布朗克斯区开业一座DC。近100万平方英尺，号称全美最大双层履约中心。类似项目在芝加哥、洛杉矶、旧金山推进。
“开发商愿投资此类项目证明需求存在，”Jones Lang LaSalle零售电商执行副总裁Matt Powers说。
他指出城市空间溢价高，解决方案是建多层设施，在受限地块内塞入最大面积。这在亚洲国家如中国、新加坡、日本早成趋势，高密度人口迫使开发商向上而非向外建。
迄今，美国城市类似项目多被视为经济不可行。不再。开发商和零售租户愿支付城市溢价地价，换取数小时触达城市居民能力。
多层设计需车辆楼层间穿梭的急转弯，引发牵引挂车通行疑虑。Prologis在西雅图建59万平方英尺DC，称美首例，三层但仅前两层仓储运营，顶层为办公和“创客空间”，Powers注。
多层设计在亚洲较适用，因该地区习惯用小卡车。重型车辆给高层设施结构带来挑战。美开发商也担心邻里居民企业投诉噪音、灯光、拥堵、污染。
但无阻大型DC在特定美城市环境增长，因城内小仓库无法满足产品需求。成问题在于寻找平衡客户邻近度与分区用途的空间。Powers指出布朗克斯设施前身电影院综合体，邻里习惯其商业运营存在。
本地居民或因出库货物用小卡车、常为货运车，噪音拥堵减轻而稍感安慰。地方政府可能跳出来将闲置地块改造，提供慷慨激励引入大仓库。
城市地价普遍上涨，因高收入居民涌入、高端商场等商业开发、仓储空间需求。“工业地产有需求，”Powers说。“开发商不捡漏，愿付溢价服务终端用户。”
对住宅地价影响视位置而定，Powers说。“可能影响DC邻近居民，但多为准商业区。”
更大担忧是招足够工人为巨型设施配人。美国失业率历史低位，每个服务业面临招人难。仓库工作重复繁重，对许多年轻求职者无吸引力。城市工人雇佣成本常高于郊区农村。
Powers预期城市仓储趋势持续，有保留意见。“增长不会迅猛，”他说。“这仍是溢价。”零售商为形象和市场存在愿吞下曼哈顿等城市选址成本。工业企业则可能在各地点做更底线驱动选择。
更多，能承接此类运营城市有限。机会将持续在旧金山、芝加哥市区、纽约等高度集中地出现，Powers说，“但那需求不会延伸至达拉斯或休斯顿，它们已在蔓延。”
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