物业维护完整指南

每个人都希望在安全且功能齐全的环境中生活和工作，这是影响我们生活质量的主要因素之一。

作为业主，您可能想知道您需要采取哪些行动来确保您的物业满足这些期望。要找到答案，首先要熟悉物业维修的来龙去脉。

一个很好的起点是阅读本文的其余部分：

• 讨论物业维护涵盖的内容
• 解释什么是国​​际物业维护代码
• 比较商业物业维护与建立内部维护团队
• 概述让您的物业保持最佳状态的 4 个重要提示

什么是物业维护？

物业维护 是通过一系列特定的维护活动将住宅或酒店建筑及其周围环境保持在最佳状态的过程。

它指的是对于保持建筑物功能性和居住者舒适性至关重要的不同活动（这就是为什么它经常与术语建筑物维护互换使用）。

物业维护活动包括：

• 清洁建筑物的内部和外部公共区域（包括排水沟、屋顶排水沟、走廊等）
• 啮齿动物控制和清除
• 园艺和园林绿化
• 垃圾分类处理
• 维修、维修和更换所有机械和电气系统（照明、暖通空调、供水、热水等）
• 安全检查（主动例行检查机械和电气系统、消防装置，以及对整个场所的安全检查）。

物业维护对居住者和业主都有好处，因为它可以让每个人都开心。

从居住者那里，您想在忙碌了一天后回到家，并知道您可以放松身心，而不必担心厨房水槽堵塞、肮脏、光线不足且油腻的楼梯，您的孩子可能会在那里绊倒并伤害自己，或者不会冲水的马桶。话虽如此，诸如更换灯泡之类的小任务可能是租户自己的责任。清楚地概述租户与房东的责任总是一个好主意，尤其是对于出租物业。

对于房地产所有者，您希望确保您的出租物业多年来保持其价值，并且您不会将大部分时间花在照顾一个或另一个不满意的租户上。如果有人在场所内受伤，您还想避免责任问题。

遵循国际财产维护代码（IPMC）

财产维护不应该是一个随意的过程，因为维护不善或不充分会对使用该特定财产的每个人造成严重问题。为避免出现此类情况，业主和管理员可以遵循一些法规和规范。

这些代码之一是国际财产维护代码 (IPMC) .这是一套规定了现有建筑物最低维护要求的法规。国际财产维护代码是一份维护文件，旨在满足对现代和更新的财产维护代码的需求。它涵盖以下章节：

其目的是为维护建筑部件（如结构的外部、管道、机械、电气装置、卫生设施和消防设备）制定最低标准。例如，它有具体的热水设备建议，热水的理想温度，水应该如何循环等。

IPMC 每 3 年更新一次，可供国际司法管辖区采用和使用。您可以在此处查看 IPMC 涵盖内容的完整详细信息。

商业物业维护与内部团队

您需要做出的一个重要选择是是否将此任务外包给商业物业维护团队 或建立内部团队 .我们将在下面讨论这两种选择。

选择专业的物业维修服务

如果您选择聘请专业的物业维护公司，您将受益于他们多年来开发的更加结构化的维护方法。他们通常提供的一些服务包括：

1) 预防性维护计划和调度
专业的物业维护公司通常会建立一套系统来规划和安排您的物业所需的每项维护任务。至少，这样的系统应该包括：

• 定期维护检查、检查和访问。
• 所有已执行维护的文档。
• 升级和改进建议。
• 雇用和管理供应商和承包商的标准程序。

优质的商业物业维护服务将使您的租户满意，同时保护和改善您的资产状况。

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2) 财务报告
预计他们的首要任务之一将是为您的财产制定维护预算。他们还会向您提供有关场所维护费用的报告——至少每月一次。

3) 处理租户沟通
如果租户的每封电子邮件或短信都是直接发给您的，那么您可能没有时间做其他事情。专业物业维护公司的部分职责是与您的租户沟通，并仅向您传达需要您注意的问题。

4) 确保合规性
与我们之前提到的 IPMC 类似，您当地的司法管辖区可能还对业主提出了一些其他要求。跟踪所有内容可能很困难。商业物业维护公司应代表您监控现有和新法规并确保合规。

这一切听起来都很棒，但您可能想知道：我在哪里可以找到像样的商业物业维护公司？

好吧，您可以在这里采取几种不同的方法。如果您不介意放手，您可以寻找商业物业管理公司，让其中一家公司负责（因为物业管理包括维护管理）。

如果您只需要有人照顾所需的维修工作，您可以在 Google 上搜索您所在地区的物业维修服务和/或与您认识的其他业主取得联系，询问他们是否有推荐人。

最后，当您与承包商谈判时，从他们的角度看待事情并没有什么坏处。例如，以下是专业清洁公司在向您推销他们的服务时可能会关注的内容。

与内部物业维护团队合作

如果您选择拥有内部维护团队，您将对我们在上一章中概述的所有内容负责，但不同之处在于您将直接监督员工和执行工作的质量，拥有更灵活的维护预算在您的控制之下，并且对您的财产发生的所有问题和维护活动有更全面的了解 .

但是，组织维护部门需要一定程度的规划。您可以按照以下步骤来组建内部物业维护团队：

1. 确定您将雇用的团队的技能和规模。 首先列出您的财产所需的每项维护活动（从清洁到设备维修）。这将帮助您确定您需要谁，例如清洁工、园丁、暖通空调和电气技术人员等。
2. 然后，考虑每个人每班平均可以工作多少小时以及您每天需要多少班次，以估计您将雇用多少人。根据物业的大小，您可能需要一名设施经理或至少一名主管 协调工作人员。
3. 不要急于招聘。 进行彻底的面试并检查您的潜在工匠是否有资格担任他们预期的角色。此外，您可以将此步骤外包给信誉良好的维修人员招聘机构，从而安全地加快此过程。
4. 有些职位通常内部填补不划算 所以不要完全消除外包。例如，当电梯通常不需要像其他系统那样经常维护时，您就不会聘请全职电梯技术人员。

每种方法的优缺点

无论采用哪种方法，您都应该定义和跟踪物业维护 KPI，以确保您的所有维护活动都朝着相同的目标努力。

让您的房产保持最佳状态的 4 个技巧

除了我们上面提到的内容之外，这里还有一些技巧可以帮助您确保您的财产始终保持最佳状态：

#1) 优先考虑维护资金

当您的房产中的许多其他问题需要资金时，削减维护支出可能很诱人。但是，这可能会导致资产快速恶化和无法控制的延期维护清单，从而为安全隐患创造了理想的环境。

要避免这些甚至更多问题，您需要主动估计和预算每年的运营费用和资本费用维护。通常情况下，建议您的年度维护预算至少为您房产当前重置价值的 2% 至 4%。根据一些内部数据，从长远来看，您在维护上花费的每一美元可以为您节省 5 美元。

#2) 采购和使用耐用部件

为了让您的财产保持最佳状态，您需要使用安全运行且使用寿命尽可能长的替换零件。当您库存高质量的备件库存（包括风扇皮带、HVAC 零件、灯泡、电机、泵等）时，您就是在投资延长您的财产。

虽然非常耐用的物品一开始可能会贵一点，但它们可以帮助您节省未来的维修费用并最大限度地减少频繁的返工问题。

#3) 自动化维护管理

无论您的维护团队/服务提供商的能力如何，掌握每一项维护任务都会很快变得具有挑战性。尤其是在庞大的多单元属性中，手动跟踪所有内容会很快导致效率低下，并为浪费时间和资源留出空间。

这就是为什么越来越多的物业经理对使用计算机化维护管理系统实现维护管理自动化感兴趣的原因。移动 CMMS 将帮助您简化和优化维护的各个方面、处理重复性管理任务、跟踪安全性、衡量性能、降低维护成本等等。

如果您不知道什么是 CMMS，请查看我们的什么是 CMMS 系统及其工作原理指南。

拥有像 Limble 这样的 CMMS 的另一个好处是可以监督外包维护服务。您可以向商业物业维护公司的技术人员授予对您帐户的有限访问权限，并通过 Limble 向他们分配工作订单。这样，您就可以确保工作确实在执行并及时执行。

#4) 启用定期财产审计

保持您的财产处于最佳状态的另一个基本做法是采用定期设施状况评估 (FCA) 的习惯。 FCA 将为您提供有关整个财产及其系统如何执行的全面基线数据。这些信息有助于突出需要改进的领域。

在 FCA 期间，检查组将检查所有资产的当前状况等事项，并找出任何安全隐患，以便快速采取纠正措施。

关键要点

如果您目前拥有或管理住宅物业，则不允许您忽视物业维护。大多数司法管辖区的法律都要求并对其进行监管。

话虽如此，除了守法之外，维护财产的好处太多了，不容忽视。

幸运的是，它不必花费您太多时间。无论您选择聘请商业物业维修公司还是成立内部维修团队，最重要的是确保维修工作持续进行，并且负责维修物业的人员拥有所需的技能、资金和工具正确执行。

如果您正在考虑使用 CMMS 软件来改善物业维护的不同方面，我们随时准备与您交谈。

1 条评论

• FASASI MUTIUN ABIOLA KEHINDE 2021 年 7 月 15 日上午 11:58

  这太棒了

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