维护管理终极指南

近年来，许多设施经理寻求新的维护管理实践，以降低运营成本。行业估计表明，维护成本可占总生产成本的 15-40%。这是有道理的，因为设备经常连续运行或以极长的间隔运行以最大限度地提高生产力。无法最大限度延长设备寿命的公司可能会发现运营盈利业务具有挑战性。

在本指南中，我们将详细探讨维护管理的主题。作为一项日益重要的功能，维护是一项影响深远的业务优先事项，需要考虑很多因素。这篇文章将重点介绍什么是维护管理、为什么它很重要，以及公司如何发展角色、职责和实践来优化资产绩效。

你会学到：

• 什么是维护管理？
• 为什么维护管理很重要？
• 维护管理的作用
• 维护管理的类型
• 优秀维护经理的素质
• 其他维护管理资源

什么是维护管理？

维护管理是一门学科，它为涉及计划、调度、完成和跟踪维护工作的所有活动添加结构。维护管理的范围远远超出了简单地使用设备，并且需要创建一套全面的流程和控制。要正确跟踪维护工作订单和相关活动，需要实现硬件和软件工具的组合。

将资产条形码与扫描仪结合使用可以显着提高仓库、设施或办公环境的效率。为了简化他们的整体方法，许多公司投资于计算机化维护管理系统 (CMMS) 以集中他们的整个操作。一种类似类型的软件，称为企业资产管理 (EAM) 平台，通常具有一些可用于跟踪维护活动的类似功能。

为什么维护管理很重要？

如果实施得当，维护管理计划可以为运营提供多种好处。鉴于许多业务地点包括数百甚至数千项资产，因此任何维护管理系统都必须保持井井有条并保持最新状态，这一点至关重要。以下只是维护管理提供价值的众多方式中的一小部分。

• 最佳效率 .展示对设备维护的控制可以更轻松地采取积极主动的方式进行维护工作，而不是只关注维修和紧急情况。维护管理为团队提供了从集中式软件平台对整个操作的完整可见性。这不仅可以节省时间，而且可以更轻松地快速发现问题并进行必要的改进。
• 减少停机时间 .与资产管理一样，维护管理也应考虑资产的整个产品生命周期。了解资产或组件的使用年限如何影响性能可以更轻松地做出有关系统升级的明智决策。此外，混合使用不同的维护技术还可以通过确定每种工具的最佳设置来延长设备的正常运行时间。
• 控制成本 .意外维修可能会花费大量时间，并导致生产延迟和其他中断。以有组织的方式管理维护活动可以更轻松地控制成本，包括加班费、备件和人工。改进后的计划还可用于优化库存水平和最大化存储空间。
• 提高安全性 .除了美国职业安全与健康管理局制定的可接受工作实践指南外，大多数企业还必须注意其他几项州和联邦法规。维护管理有助于集中审核和其他监管审查期间可能需要的保修和服务信息。设备维护得当也有助于确保操作员的安全。
• 更好的决策 .未能就设备的维护和保养做出正确的决定可能导致故障和安全事故。在资产生命周期规划方面，大型工业设备和复杂系统可能会带来特殊挑战。维护管理系统提供的一大好处是一套全面的报告工具。访问质量数据可以显着改善资产和维护管理的决策过程。

维护管理的作用

当许多人想到“维护”这个词时，他们会想到使用设备和执行服务活动。这种类型的工作无疑是维护管理的核心功能，但必须整合其他几个活动才能创建一个真正有效的系统。如前所述，CMMS 和 EAM 软件平台是将多个不同的工作流程连接到一个解决方案中的绝佳方式。在定义维护管理在组织中的角色时，应包括以下关键领域。

• 资产管理 . CMMS 和 EAM 平台之间重叠的一个中心领域是资产管理功能。在适当安排工作之前，有必要拥有一个准确的数据库，其中包含正确标记和跟踪的资产。对于某些公司而言，只需对其资产进行全面评估，就可以通过确定要拆除的旧设备或未充分利用的设备来提高成本。
• 库存管理 .可以管理原材料、成品、包装、设备和零件的库存。大多数使用产品的公司必须维护一个有组织的仓库并实现准确的库存周期计数。这些工具有利于维护管理，以控制执行维护工作所需的备件库存和其他资产。
• 维修工单管理 .维护管理软件的核心功能之一是组织工单的处理。这对于拥有大型现场服务团队并在偏远地区使用设备的公司来说尤其重要。拥有一个用于安排、分配和完成维护工作任务的集中式系统可以让整个团队保持一致，并减少错误和停机时间。
• 设施管理 .所有类型的建筑物都需要大量维护，以确保环境适合员工和访客。必须经常维修和检查 HVAC 装置、冷却器和数据中心等设备，以确保正常运行。维护管理是设施经理验证预定服务和维护计划是否与预期使用情况相符的重要资源。
• 指标和报告 .精明的管理人员了解审查质量数据以改进决策过程的重要性。在资产和维护管理方面也不例外。审查维护数据有助于实现更平衡的预算并提高部门之间的透明度。更好的设备数据还使成本预测更加准确，并使公司能够同时审查运营的许多方面。与工厂间接费用、设施成本和维护资源相关的成本只是可以考虑的众多数据点中的一小部分。

如您所见，维护管理需要几个基本功能协同工作以形成一个有凝聚力的系统。虽然可以根据每个组织的结构和目标将特定角色分配给不同的部门，但工作流程通常非常相似。为了使维护管理计划有效，所有相关资源之间必须保持一致和透明。

维护管理的类型

维护活动有多种形式，各行各业的公司都在不断创新，寻找提高设备性能的新方法。在许多情况下，可以同时使用多种维护类型来为特定工具提供最佳服务量。还值得注意的是，并非所有设备都适合每种类型的维护。应该考虑几个因素，我们将在本节中对其进行回顾。

• 反应性维护 .顾名思义，反应性维护是指在有明显迹象表明需要服务时执行的维护。这可以通过目视检查或其他直接指标来确定。反应性维护活动通常通过定期检查或审计计划进行管理。这种形式的维护在维修使用寿命难以根据使用情况或其他已知因素预测的部件时特别有用。反应性维护也指在发生意外停机时所需的任何紧急工作或维修。
• 主动维护 .主动维护方法需要一些预先计划来识别潜在的故障点。这可以使用表明应该执行服务的几个因素来完成，例如时间或工作时间。虽然主动维护听起来像是一种可取的方法，但它也很容易过度补偿和执行额外的工作，而这些工作并不是维持最佳运行条件所真正需要的。因此，仍然必须彻底检查系统并使用多个数据点来随着时间的推移改进服务计划。预防性维护和预测性维护都是主动维护的形式。
• 预防性（基于时间的）维护 .预防性维护涉及使用基于时间的触发器来安排和执行服务工作。每件设备的确切时间表通常取决于几个因素，例如预期的使用量和潜在的系统磨损。监控易损件的预期寿命对于预防性维护也非常重要。最好在零件出现故障之前更换零件，但不要太快以免浪费额外的运行时间。
• 预测性（基于条件的）维护 .一种较新的维护类型称为预测性维护，也称为基于状态的维护。作为控制设备运行的一种具有挑战性的方法，预测性维护需要使用传感器和其他在线监控设备来收集实时数据。然后，该数据可用于设置指示何时应进行服务活动的操作参数。鉴于所需的软件和硬件组件的潜在投资，预测性维护最适合昂贵的设备和系统，这些设备和系统特别容易出现高度破坏性故障。

维护管理和使用 CMMS 的显着优势之一是能够跟踪所有活动并维护每个资产的详细服务历史记录。这不仅使选择适当的维护类型变得更加容易，而且还提供了一个审查和改进的平台。没有系统或方法是完美的，涉及持续改进的迭代方法在维护方面始终是一个好主意。

优秀维护经理的素质

维护经理在维护主管或其他高级管理人员与执行大部分服务工作的主管和技术人员之间发挥着至关重要的作用。这项工作需要技术技能和商业头脑的独特组合，才能看到大局，同时还要解决日常问题和需求。为了更好地了解这一重要职位，让我们来看看优秀维护经理的工作要求和所需技能。

鉴于许多公司进行的维护工作活动的复杂性，维护经理的工作职责可以涵盖广泛的范围。一些重要的重点领域包括：

• 管理所有与维护相关的工作
• 以符合监管准则的方式协调工作
• 保持适当的备件库存
• 管理服务技术人员和其他员工
• 实施全面的维护计划
• 报告维护活动的有效性
• 找出提高资产生产力的方法
• 确保对员工进行充分培训

维护经理可以身兼多职，并且与设施经理或资产经理的职责有一些明确的相似之处。作为领导职位，维护经理还需要许多技术和软技能。一些最常见的是：

• 具有领导他人的能力
• 高度重视时间管理
• 调整和适应的能力
• 良好的人际沟通技巧
• 出色的解决问题的能力
• 对团队合作的坚定承诺
• 相关设备的基本知识

维护经理必须根据设备能力的实际情况合理化公司的绩效目标。在航空航天和医疗保健等服务于大量客户的高度专业化行业中，风险甚至更高。这就是为什么要成为一名有效的维护经理，需要在软技能和技术知识之间取得良好平衡的主要原因。如上所述，只有通过许多部门之间的密切合作，公司才能创建强大的维护管理计划。维护工作绝不能在真空中进行，对于管理人员来说，征求技术人员、操作人员和其他与设备交互的人员的反馈至关重要。

维护管理已成为许多企业的优先事项，因为它是一种将多个独立功能集成到单个资产和维护管理框架中的有效方式。计算机化维护管理系统创建了灵活的平台，可以与扫描仪和资产标签集成以进行设施管理，以创建自动化的维护工作订单流程。技术进步以及创新和开发新的改进工作流程的能力将推动维护管理的未来。

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有关维护管理计划的更多信息，请访问以下资源：

• 您应该使用的 5 大维护管理指南（MaintenanceCare）
• 炼油厂通过维护管理 (Camcode) 降低设备制造间接成本的 4 种方法
• 现代维护管理指南（Dude Solutions）
• CMMS（不动产管理）快速指南
• 顶级 CMMS 软件系统：用于简化、集中和管理资产跟踪和维护活动的 47 个最佳软件程序 (Camcode)
• 资产维护管理软件 (simPRO) 终极指南
• 终极条码标签购买指南 (Camcode)
• 设施运营与维护 - 概述（整栋建筑设计指南）
• 车队维护管理的重要性以及如何选择正确的解决方案（轮回）
• 预防性建筑维护经理指南（Taylor &Francis Group）