27位设施管理领袖揭秘：现代运营降本的实战策略
照明、暖通空调、维护、公用事业等费用使设施管理成为许多企业最大的运营投资之一。随着公用事业成本上涨，运营成本持续蚕蚀利润。通过扩大产能或提价来覆盖成本是一种思路，但并不总是切实可行：提价可能因竞争对手低价策略而冒险，扩大产能又需追加资本投入，反而进一步推高设施管理成本。
其实有许多行之有效的成本削减措施，能在规避提价或大额资本投资风险的前提下降低设施管理运营成本。为探寻当前企业最认可的省钱策略，我们邀请27位设施经理与业务领袖组成专家组，回答同一个问题：
“设施管理中，单一最有效的省钱创意是什么？”
专家组名单
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继续阅读，了解专家们对设施管理最有效省钱创意的独到见解。
Abe Navas
@EmilysMaids
Abe Navas是达拉斯家政服务公司Emily’s Maids的总经理，致力于通过打造洁净健康的家居环境让家庭更幸福。
“改用免费软件替代品……”
市场上已有优秀的免费替代方案，值得深入挖掘。操作系统、办公套件等产品均有免费选项。稍作调研就能发现，许可证费用能省下一大笔。
Christopher Dowler
Christopher Dowler是Dowler Construction Services, LLC的联合所有者，专注于帮助中小房地产投资组合与非营利机构，将设施从“耗时耗钱的负担”转化为与企业核心使命对齐的战略资产。
“高效设施管理始于……”
对资产的透彻认知，并建立预防性维护计划以提升可靠性、降低运营成本。
建立详细资产台账——即列出系统所有组件的清单——让设施经理明确哪些部件需要维护。再结合业务核心使命的关键程度，对预防性维护进行优先级排序。
有了台账，即可联系制造商获取定期检修要求，查阅涵盖相关资产的规范与行业标准，从而制定科学的预防性维护计划。
为确保计划落地，资产需全程追踪：新资产投入使用、旧资产退役报废。条形码等资产追踪产品能轻松实现。条码还能验证资产服务时间，确保合规。有效的预防性维护能减少延期维修，更关键的是让设施经理从被动响应转向主动预防。这离不开准确的资产台账。通过将设施与组织核心使命对齐、按计划执行预防性维护，可靠性提升、运营成本下降。
Shelly Bortolotto
Shelly Bortolotto（SCMP）是资深供应链专家，创立Silver Lynx Supply Chain Consulting，专注帮助中小企业主采购更聪明、利润更多。
“竞争性RFP流程能节省数千美元……”
运用强有力的招标书（RFP）策略谈判竞争性合同，是设施管理中最大的省钱机会。企业往往以为续签一年合同是赢了，省去了重新招标的精力，但长期来看留在谈判桌上的节省空间巨大。
澳大利亚某大型地方政府利用法规变革引入谈判机制，打破“最低价中标”僵局。以往供应商不具竞争性报价，甚至在合同中内置自动涨价条款，纳税人利益受损。该政府将设施管理服务重新招标，配合新RFP与谈判流程，新合同节省数千美元。贵公司上次审查合同是什么时候？合同是否过时？是否该测试市场行情以省钱？
Amit Prasad
@QuickFMS
Amit Prasad是连续创业者，在GPS与GIS赋能IT产品领域深耕20余年。他创立QuickFMS，坚定推动企业级与SaaS版本产品路线图，挖掘全球垂直市场最佳机遇。
“设施管理中单一最有效的省钱创意是……”
设备的定期巡检与维护。及时巡检能发现微小缺陷，防止其演变为重大故障。早期处理小缺陷，可避免因重大设备故障产生的额外成本与时间损失。
资产管理与维护对提升组织效率、降低运营成本至关重要，因其能减少停机、保障最优性能、免除应急抢修之苦。
Chad McCloskey
Chad McCloskey是Royal Real Estate Services总裁。
“助力1000+客户节省维护成本的经验告诉我……”
务必每月预留足够资金，以主动应对维护成本。一旦推迟必要维护，后续成本必然上升：或因表面劣化导致木材、金属等材料需更换，修缮范围扩大；或因账户资金不足被迫融资应对（如屋顶排风扇故障）而产生融资成本。
规划能解决问题，但对明明需要的维护视而不见，最终只会付出更高代价。
Nikolai Tenev
@th3_mad_hatter
Nikolai Tenev是DigidWorks创始人。
“我对设施管理省钱的头号建议是……”
利用物联网与物联网分析。物联网极擅长追踪资产。借助采集数据，大量设施维护可实现自动化，如暖通空调、照明等。这让能效提升、预算管控、成本效益保障变得更从容。闲置设备自动断电还能延长设备寿命。若能给第二条建议，我会推荐管理软件。它能优化办公空间使用，如通过排程让会议室兼作休息室；也能监管安保、停车、保洁等外包服务商。
Shane Pliska
@PlanterraCorp
Shane Pliska是Planterra总裁，该公司是全美知名的室内绿化企业，为企业空间提供并维护办公植物。
“聚焦融资、人工、能源等大额成本项……”
别因削减小福利来象征节约，那是员工和租户最看重的细节。
Michael Hennessy
@wavelengthlight
Michael Hennessy是Wavelength Lighting创始人兼项目总监。
“作为设施经理，年度项目清单上仅有一项能同时……”
大幅改善工作环境、增强公司运营可持续性、在租约到期前实现400%投资回报。那就是LED照明改造项目。鲜有项目能达成哪怕一项目标，唯有照明能三者兼得。LED改造的节省来自两方面：照明能耗降低60%以上，维护成本降低99%——设施圈深知每周损坏多少灯具。LED几乎消除了这类维护。现代LED产品寿命5万-10万小时，按商业办公照明用量折算，可用12-20年。预计每100次传统照明维护，LED仅需1次。综合能耗与维护节省，LED改造是性价比之王。
Caitlyn Helsen
@Watchdog_REPM
Caitlyn Helsen（FMP）管理过Watchdog最大、最复杂的项目。她擅长设定清晰目标与沟通流程，紧管多方供应商确保合规与质量，天生亲和力助力项目沟通与整体成功。
“精简与标准化……”
若能战略性识别改造契机，让系统在单一BMS下监控、或在单一合同下维护，初始投资将因设施员工介入度降低而收回数倍。员工手动管理一堆遗留维护合同、从多监控系统手工录入数据极其低效。标准化让设施员工成长为自家楼宇系统的真正专家，凭借生产力提升与谈判筹码，双重降本。
Jason Kay
@helloretreaver
Jason Kay是Retreaver CEO，自1998年起从事电话系统与绩效营销，解决大规模市场归因的复杂难题。
“设施管理最大的省钱机会往往来自可持续性……”
许多设施经理认为可持续性升级成本高昂，实则不然。长期看能效能为设施省下巨额开支。不仅节约能源账单，还可能获得联邦激励。可持续性虽需前期投入，但长期回报极其可观。
Louis Vermorel
@wattsense
Louis Vermorel在暖通空调行业深耕15年。因不解软件行业创新迅猛与气候工程领域迟迟不拥抱新技术的反差，他创立Wattsense。
“对能源浪费、污染、公用事业成本的日益关注，叠加……”
租户期望值水涨船高，给设施管理公司与资本支出带来巨大压力。
采用物联网方案提升设施连通性，是设施管理公司降本的重大机遇。它简化运维流程，拓展面向业主的服务边界。
设施管理公司可借助物联网构建有机数字化能力，超越竞争对手运营模式，满足新客户需求。
物联网改变设施管理行业的两个典型案例：
- 楼宇智能电表部署。此类设备安装可消除或减少技术人员现场巡检的时间与成本。宝贵数据可远程采集，用于调控与优化能耗。
- 预测性维护方案。CMMS或其他设施管理应用用户可实时获取每台设备工况信息，科学决策维修时机，挖掘优化空间，压降资本支出，从而提升利润率。
Pratibha Vuppuluri
Pratibha Vuppuluri是She Started It CEO，为职场妈妈提供全方位资源指南。她在金融服务业拥有10+年经验，其中7年在UBS与德意志银行从事医疗、私募股权二级市场、科技投行业务。
“我认为设施管理最有效的省钱途径是……”
削减能源成本。可通过减少夜间场地照明、关闭自动售货机灯光、全员参与节能等方式实现。
Shel Horowitz
@ShelHorowitz
作为绿色/社会创业盈利顾问、演讲者、《游击营销拯救世界》作者，Shel Horowitz助力企业超越可持续性（维持现状）迈向再生性（持续改善）：开发并营销盈利性产品/服务，将饥饿/贫困转化为丰裕、战争转化为和平、气候灾难转化为星球平衡。
“对运营每个流程做两问审计……”
1. 我们的做法是否实现总体目标的最佳路径（非流程自身目标，而是流程服务的上层目标）。例：航天计划若想让宇航员手写笔记，最佳方式非花巨资研发抗重力笔，而是发铅笔。
2. 能否用更少资源达成该目标？拙著《游击营销拯救世界》第10章提到某地板厂审计流程，将弯细管道改为宽直管道，摩擦骤降，从而省去大量阀门泵，该工序能耗暴降92%。
Robert Calloway
Robert Calloway是Global Facility Solutions创始人兼总裁，拥有30+年优化建筑性能、降低运营成本、解决商业楼宇日常痛点经验。
“降低商业建筑能耗是省钱有效路径……”
几个零成本或低成本举措：
- 无需时关闭暖通设备与照明。
- 核实新风量不超过最低要求。
- 降低制热设定温度、提高制冷设定温度。
- 取消个人补充加热器，单台功率1500-2000瓦（1.5-2千瓦）。
Ra’keyia Collins
Rakeyia是Formulas and Me所有者，该网站根据用户问题推荐Excel公式。
“运营设施时，让员工对工作充满信心与舒适感至关重要……”
他们是设施最重要的人，而非客户。你的职责是照顾员工，员工的职责是服务客户。多数设施以客户为中心牺牲员工。员工舒适则留存意愿强。他们应感受到受过良好训练、同事与主管专业可靠、归属感强。管理者应多直接与一线员工交流，而非发大多数人删不看或敷衍作答的通用问卷。尝试月度/季度生日庆祝表达支持。有成百上千低成本方式表达关怀。员工是最大资产，若善用则创造价值，若误用则成最大负债。给予关怀，员工将以同等方式对待客户，形成涟漪效应。
Dan Shube
@LaborFinders
Dan Shube是Labor Finders International, Inc.首席营销官。
“节省设施管理最大成本项（人力！）的妙招是依赖灵活用工……”
全职员工成本高昂，但许多设施管理项目劳动密集、短期、季节性、不可预测。风暴清理、除雪、绿化、扩建、收发货等任务往往无固定排期。全职员工除薪资外，还需保险、假期、病假、401k等福利，成本叠加惊人。按需使用临时工可大幅降本。
Carl Kasalek
@usenergyrec
Carl Kasalek是U.S. Energy Recovery CEO，提供交钥匙“能源即服务”（EaaS）方案，助企业零首付降低能耗。公司提供最先进的照明、储能、控制系统，帮组织降能耗、省钱、增环保。
“企业降低设施成本最简捷的方式之一是……”
将仓库、办公室、停车场等过时照明系统替换为LED照明与最先进控制系统。看似艰巨，但今EaaS供应商让设计安装、设备维护全外包变得轻松高性价比。
这如何在设施管理中省钱？五大关键路径：
- 2019年1月1日生效的IRS税制变更，允许企业将订阅型照明能源成本视为表外费用而非需摊销的资本支出。EaaS模式让企业随用随费，债务不上表。
- 节约水电账单。LED与自动化控制带来的能效提升，使能耗大幅下降，账单常降20%-55%。
- 许多电力公司为节能改造提供回扣激励，进一步叠加节省。
- EaaS照明公司像网络服务商租用调制解调器一样“租赁”照明系统与控制。企业无需采购即享最前沿设备。
- 企业无需负责维护（换灯等），员工腾出手专注创收核心职能，进一步省钱赚钱。
EaaS模式（照明、暖通等）在节省与效益中自行买单。这是企业削减成本、提升员工客户环境品质的绝佳路径（更别提消费者偏爱绿色企业，公关加分）。
Kevin Richardson
@BayLightingLLC
Kevin Richardson是Bay Lighting首席运营官。他指导团队落地公司战略，凭借对客户最优方案的执着，助Bay Lighting成为物业管理领域的顶级照明方案商。
“随着LED技术与照明近年演进……”
制定并实施全面照明规划，具有最大性价比节省潜力。照明是设施成败关键，却常被低估。评估空间时应纳入：
- 现有灯具能源成本；
- 更换灯具维护费用；
- 照明不良对员工与客户的负面影响；
- 过时技术如何吞噬利润。
LED照明即时回报。极少技术能像高效照明般同时提升生产力、增资产值、降运营成本。
Timothy Pickett
@EncompassAV
Timothy Pickett 2000年毕业于哥伦比亚学院芝加哥分校，主修建筑声学。1999年创立Sound & Lighting Designs，2013年业务增长后更名Encompass Audio Visual以整合全技术服务。
“办公与仓库照明的新兴PoE技术将重塑照明系统效能……”
此类系统能向服务器回传数据，实现逐灯级别的高效运行。例：每盏灯配环境光传感器，感知自然光强度，系统据此指令单灯补光量以维持舒适工位。
灯具还可配占用传感器，设定时长无人则熄灯。设想隔间区深夜仅一人加班。传统系统整区20+灯全亮，现在仅1灯亮、19+灯省电！
此类技术将成未来十年最大看点之一，助企业管控公用事业及其成本。精益与绿色是正道！
Kelly Bedrich
@shopelectricity
Kelly Bedrich是ElectricityPlans联合创始人，该网站提供优质电力供应商、清晰套餐、教育内容，助家庭与企业主选得心仪电价方案。
“无论办公空间类型，暖通空调是电费最大驱动项，节能空间巨大……”
多数办公室夏季设22℃（72℉）、冬季设20℃（68℉）。但人体冷热感受不同。巡视办公室常见取暖器。1500瓦取暖器每月额增电费$25+（{(1500瓦×8小时×20天/月)/1000}×0.11美元/千瓦时）。乘以取暖器数量，成本惊人。
通过调整座位远离空调出风口来照顾这些员工。有趣的是，办公室偏暖可能提升生产力，尤其女性占比高时（见《大西洋月刊》文章）。
若同温设定下某区域偏冷，联系暖通承包商检查负载平衡。温度与风量应在全系统一致。
Joe Bailey
@MyTradingSkills
Joe Bailey是My Trading Skills运营总监。
“技术是设施经理降低运营成本的关键……”
例如，设施维护往往是设施经理最大成本项。采用设施维护软件可通过排程预防性维护、优化资源配置、改善决策来降本。此类软件常具备预测性检测能力，实现准时维护，长期省钱。
结论：在设施管理中引入技术，是单一最有效的省钱创意。
Dewayne Hamilton
Dewayne Hamilton是Web Cosmo Forums总监，该网站涵盖营销、SEO、最佳财务策略。
“全天候运营设施最激进的降本举措之一是……”
节约照明。
视布局而定，选项很多。可完全关闭个别区域，或调整为夜间模式亮度。
也可隔灯开启停车场照明，既省电又不危及安全（能见度足够）。当然，应急灯具勿动。
Marc Glaser
@tenantscience
Marc Glaser在亚特兰大从事商业地产经纪22年，兼任商业物业经理。著有《买入与优化》，讲授“如何增值亚特兰大商业投资物业”继续教育课程。
“设施经理最重要的职责是……”
追踪并核算建筑服务小时单价，招标比价、谈判维修合同。承包商可能通过不必要的维修甚至制造问题来牟利，吞噬预算。
John Crossman, CCIM, CRX
@CrossmanCo
John Crossman是Crossman & Company CEO。
“设施管理降本最具冲击力的方式之一是……”
供应商复盘。寻求整合供应商，告知其需寻找降本路径，回报以续约。
Scott Hamilton
@ScottMountRoyal
Scott Hamilton是Mount Royal Energy Group合伙人，致力于用专利技术提升现有暖通系统效率。职业生涯多聚焦企业传播。
“提升能效应是每家公司的首要目标……”
副产品是降低碳足迹，改善利润的同时保护地球。
能源审计
起点是能源审计。要降低建筑碳排放，先得摸清底细。政府部门与私营机构常提供免费审计，检查业务并给出效率改进建议。不仅审计免费，通常还对发现问题的解决方案提供折扣。
快速修正
短期自测的一个高效切入点是保温。Energy.gov数据显示，建筑妥善保温可节省5%-30%能源账单。检查踢脚线、门窗框、线缆/燃气/电力入口处的裂缝漏风。有时一张纸贴近缝隙若晃动，即表明保温失效。
气候控制
楼宇通常有气候控制方案。更换老旧空调为高效新机虽省电但成本高。替代方案是确保现有设备维护到位，并用CryoGenX4等纳米技术方案处理，永久恢复因油污导致的暖通效率损失，年能耗可降20%以上。每吨制冷量处理可年减1.3吨二氧化碳排放。别忽视低技术方案：勤换滤芯、保持通风口周边畅通。
更新时同步提效
维护虽能解决部分问题，但某些耗能大户必须替换。可从灯泡入手：换装节能灯每盏年省$10-$20。更新任何设备（电脑、自动售货机、数据存储、商用咖啡机）时，务必看Energy Star认证。这类产品既降碳足迹又长期省钱，往往还带丰厚回扣降低首期成本。
将效率融入文化
降低碳足迹不止于建筑硬件，更要融入企业文化。对绿色未来的承诺应体现在运营决策中。这些政策不仅减碳，更能改善利润。
Jeff Revoy
@SpaceIQ1
Jeff Revoy是风投支持的SpaceIQ联合创始人，引领职场数字化转型。SpaceIQ使命：让职场高性价比、更高产、最重要是打造引人入胜的互动员工环境。
“职场是美国企业最大的固定成本……”
房地产租金年耗$1.2万亿——因空间利用率低、预测失准，35%被浪费。
全国平均空间利用率不足70%。很少听人抱怨空间太多……总是嫌不够。但数字不撒谎。房地产预测工具能大幅降低设施管理成本，让企业盘活现有职场。
例：犹他州一家高增长公司用空间规划工具测算：工位从6英尺缩至5英尺，结果释放空间足以推迟租赁新楼宇5年。
设施管理用房地产预测工具，能照亮“盘活存量 vs 扩张占地与支出”的决策。
Joe Flanagan
Joe Flanagan是GetSongbpm首席开发员。
“我认为单一最有效的省钱创意是设施的再调试……”
即通过改进设施与设备，节约未来支出。
工业技术