2020 年不断变化的供应链需求

尽管 COVID-19 对所有行业的所有业务都构成了巨大威胁，但它在工业和物流房地产行业引起了特别的恐惧，这是有充分理由的。随着有关中国武汉激增的消息四处流传，武汉是一个众所周知的制造中心，它是一台更大机器的一个齿轮，引起担忧的理由似乎成倍增加。绝望似乎是周期性的——供应链中断减少了公司收入，再加上消费者支出的减少，减少了对供应的需求。一时间，仓库和配送中心的需求似乎在不可避免地下降。

但时间揭示了一个更真实的故事，工业和物流业的前景正在显示出几乎无与伦比的阻力。为了理解并相信全球经济衰退期间对配送空间的坚定需求，必须考虑 COVID-19 经济中需求的新驱动因素，并观察供应链战略的变化，这些变化将使仓库物业成为某些未来表现最佳的物业类型。

需求三元组

在世邦魏理仕对全球房地产市场展望的年中回顾中，工业和物流领域的需求有三个主要来源。首先，也许最具影响力的是电子商务的繁荣。自 COVID-19 大流行以来，虚拟购物和在线销售已成为已经增长趋势的延伸，对工业部门的构成产生了巨大影响。从食物和衣服到家居装饰，所有商品都在网上购买，因此需要更多的配送设施。 2019 年，电子商务在零售额最高的 10 个国家中占零售总额的 17%，预计到 2021 年这一数字将升至 21%。

另一个预测是“安全库存”的增加。通过大流行，积压的需求和购买激增改变了零售商和制造商的心态。许多企业主选择增加库存，以便为类似不可预测的买方行为做好充分准备。作为目前广泛采用的策略，安全库存的增加也将推动对仓库空间的需求。

需求增加的最终来源是随后对供应链战略的调整。由于当今大多数供应链在多层设置上运行，其中一个仓库向另一个仓库进料，因此 COVID-19 的影响在许多地方造成了瓶颈效应，并且暴露了多渠道方法的低效率。预计零售商会改变他们的战略，像过去一样采用全渠道分销方式。

不同地方的需求

在扩展其电子商务分销网络的过程中，零售商可能会在位置方面实现需求多样化。大流行造成的中断，以及中美之间先前存在的贸易关税，正在将兴趣从中国转移到亚洲、欧洲、墨西哥和美国当地的工业市场越来越多的零售商正在增加制造设施在中国以外，除了他们已经到位的业务之外，以减少未来瓶颈效应的机会。随着对确保供应链弹性的重视，工业市场将有利于去中心化。

在经济衰退期间，人口稠密地区附近的工业市场将继续构成低风险。相反，二级和三级郊区市场——更依赖本地经济的地区——将反映市场不可避免的低迷。但考虑到整体市场前景，没有理由认为这种软化具有永久性，从长远来看，这些领域可以为投资者提供高收益机会。

不同行业的需求也将有所不同。自然，电子商务租户将获得一些最可预测和不可动摇的需求。但另一个不断增长的行业是杂货、食品和饮料。食品是一种越来越多地在线购买的商品，这促使杂货零售商制定新的存储策略。 CRBE 将医疗、数据提供商和国家第三方物流提供商列为其他低风险的租户。

最后，需求也将因物业类型而异，预计大型空间是最安全的选择。美国零售商更喜欢更大的空间 如果对最后一英里仓库和配送中心的需求如预测的那样在货物被分配到最终客户目的地之前留在那里，那么对重建项目的需求可能会稳定未来几年。

“供应链”是冠状病毒大流行带来的一个术语，伴随着某种恐慌。但电子商务的激增、对安全库存的需求以及当前多渠道、中心化系统暴露的低效率对物流和工业部门来说无非是大有可为。有充分理由预计对仓库和配送中心的需求会稳步增长，随着大流行的经济影响继续发挥作用，房地产市场的这一空间将继续显示出弹性。对于希望对抗其他行业弱点的投资者来说，工业房地产是一个明智的选择。

Zain Jaffer 是投资公司 Zain Ventures 的创始人兼首席执行官。