2020供应链进化：适应COVID-19挑战的新需求三角
COVID-19对所有行业企业构成巨大威胁，在工业与物流房地产领域引发特殊恐慌，有其理由。武汉疫情暴发消息传出，作为大机器一环的知名制造业中心，担忧理由似乎成倍增加。绝望呈循环——供应链中断削减公司营收，配合消费支出减少，降低供应需求。一度，仓库配送中心需求似乎不可避免下滑。
但时间揭示真实故事，工业物流行业前景展现近乎无与伦比的韧性。为理解并信任全球衰退中配送空间坚挺需求，必须考量COVID-19经济下新需求驱动因素，观察将使仓库物业成表现最佳资产类型的供应链策略转变。
需求三角
CBRE全球房地产市场展望年中回顾指出，工业物流领域需求有三主要来源。首要、或许影响最大是电商繁荣。作为已增长趋势延伸，虚拟购物和在线销售自COVID-19大流行以来对工业板块构成巨大影响。从食品服装到家居装饰，一切网购，需求量更大分销设施。2019年零售产出最高10国中电商占零售总额17%，预计2021年升至21%。
另一预测是"安全库存"增加。疫情中积压需求和购买激增改变零售商制造商心态。许多企业主选择增加库存储备，以充分准备类似不可预测买家行为。当前广泛采用的策略，安全库存增加也将驱动仓库空间需求。
最后需求源是供应链策略随之适应。因大多供应链今运行多层级架构，一仓库供另一仓库，COVID-19冲击在许多地方造成瓶颈效应，暴露多渠道方法低效。预期零售商将转变策略，采取过去曾做的全渠道分销方法。
不同区域的需求
扩张电商分销网络过程中，零售商可能在选址上多元化需求。疫情中断及中美既存贸易关税，驱动兴趣从中国转向亚洲、欧洲、墨西哥工业市场，及美国本土。越来越多零售商在现有运营外，在中国外增设制造设施，降低未来瓶颈风险。聚焦供应链韧性，工业市场将有利去中心化。
衰退期，临近人口密集区工业市场将继续构成低风险。反之，次级和三级郊区市场——更依赖本地经济——将反映市场不可避免低迷。但基于整体市场前景，无理由假设此类软化具永久性，这些区域长期看或为投资者提供高收益机会。
需求也将跨服务行业不同体现。自然，电商租户将提供最可预测、坚挺需求。另一增长行业是食品杂货饮料。食品是越来越多网购商品种类，推动杂货零售商需新存储策略。CBRE点名医疗、数据提供商、国家级三方物流商为其他低风险租户。
最后，需求跨物业类型不同体现，大箱空间预期为最稳妥押注。大块空间为美国零售商首选。若终端仓库和配送中心——货物分销给最终客户前驻留地——需求如预测增加，未来几年再开发项目可能有稳定需求。
"供应链"是冠状病毒大流行唤起的术语，伴随某种恐慌。但电商激增、安全库存需求、现有多渠道中心化体系低效暴露，对物流工业板块无非利好。有理由预期仓库配送中心需求稳步增长，房地产市场此细分将继续展现韧性，随疫情经济影响持续演绎。对冲其他板块弱势的投资者，工业房地产是明智选择。
Zain Jaffer是投资公司Zain Ventures创始人兼CEO。
工业技术